Qué hacer en caso de querer alquilar o vender una propiedad cuando se es copropietario

En este artículo se intenta dar respuesta a preguntar del tipo:

Tengo un piso en común con mi ex pareja que no quiere alquilar o vender ¿qué puedo hacer?

He recibido un piso como herencia entre mis hermanos y no quieren venderlo o alquilarlo, ¿qué me aconsejan que haga para poder obtener algún tipo de beneficio?

Durante el llamado boom inmobiliario muchas personas se asociaron para adquirir pisos, especialmente parejas, que aun sin estar casados convivían; pero en algún momento finalizaron su relación y uno de los dos se quedó habitando el piso; mientras que el otro se mudó a un piso de alquiler, no obstante continúa pagando regularmente su parte de la hipoteca.

Esta es una situación que se presenta y que puede durar varios años, debido a la contracción del mercado inmobiliario que hace que las ventas de inmuebles, especialmente pisos y casas, se encuentre en un nivel muy bajo; muchas personas preguntan qué opciones tienen cuando se encuentran es medio de esta situación.

Un caso muy similar se puede producir cuando se comparte un inmueble que procede de una herencia, es entonces cuando surge la duda sobre qué se puede hacer por parte de los herederos con ese inmueble, ya sea un piso o vivienda, terreno, etc…

De manera general se pueden presentar estas tres opciones, pero como cada caso puede ser especial, muy probablemente puede ser necesario contar con un abogado para consultar las posibilidades legales que existan:

Habitar el piso

Los partícipes (copropietarios del piso o inmueble, y en caso de tener hipoteca cancelan regularmente el pago de dicha hipoteca) tienen el derecho de habitar el piso o inmueble, cabe mencionar que artículo 394 del Código Civil establece que los partícipes pueden servirse de las cosas comunes, sin menoscabar los derechos de la otra parte o comunidad en caso de ser varios los dueños.

Es decir, en este caso, ambas personas tienen el derecho de habitar el piso sin impedir que el otro lo utilice según su derecho, por tanto no se puede impedir que uno de los partícipes habite o haga uso de un bien inmueble en el cual tiene derechos como copropietario, más aún cuando cancela regularmente su parte de la hipoteca.

Por supuesto que los copropietarios no pueden alterar la naturaleza del inmueble ni impedir que los demás copropietarios lo usen, bien sea de forma permanente o temporal, las decisiones que se tomen sobre el inmueble deben ser por mutuo acuerdo entre las partes; ya que como en este caso las dos personas tienen propiedad sobre el 50% del piso.

Alquilar el piso

No existe, en principio, impedimento alguno para que cualquiera de los copropietarios de un piso o inmueble pueda alquilarlo; sin embargo cuando se trata de dos copropietarios que posee cada uno el 50% del inmueble; la otra parte puede llevar el caso a instancias legales aludiendo no estar de acuerdo con el arrendamiento por considerar menoscaba sus derechos.

En este tipo de caso es muy probable que la decisión judicial implique la nulidad del contrato, por lo que esta opción no se considera como la más adecuada.

Vender el piso

Cada copropietario tiene derecho a disponer de la parte del inmueble que le corresponde y por tanto venderlo: algo totalmente distinto es la venta de la totalidad del piso, para ello se requiere que los copropietarios de manera unánime estén de acuerdo; hay que considerar en este caso que el artículo 400 del Código Civil, establece que los copropietarios podrá solicitar se divida la cosa común. Por lo que cada copropietario pueda en el momento que considere pertinente iniciar un procedimiento judicial para que se realice la venta de un piso o inmueble; en los casos en que no existe acuerdo entre los copropietarios la opción de instar judicialmente la venta del piso es la más viable.