Hipotecas: ¿Qué son las cláusulas suelo y a quienes afectan?

Cuando se solicita un préstamo bancario para pagar un inmueble, el mismo lleva aparejado un interés, que puede ser fijo o variable. El tipo de interés fijo, suele ser mayor que el variable y su especialidad es que, como indica su nombre, será el mismo durante toda la duración del préstamo. En cambio, el tipo de interés variable es aquel que fluctuará con el mercado o con las tasas de los índices de referencia, pudiendo el mismo tanto subir como bajar durante la duración del préstamo. Dentro de los tipos de referencia, en España el más utilizado es el Euribor.

La cláusula suelo es una condición que se solía incluir en las escrituras de préstamo hipotecario y que limitaba la bajada del tipo de interés variable pactado, impidiendo así que quien suscribe un préstamo se beneficie de la caída del Euribor.

Si en los últimos años ha obtenido un préstamo bancario para pagar un inmueble (hipoteca), es probable que le hayan aplicado esta cláusula. Abogados Portaley es un despacho de abogados recomendados por el directorio Legadoo, como abogados especialista en cláusulas suelo.

¿Son lícitas?

En los últimos años ha habido una gran incertidumbre sobre la licitud de este tipo de cláusulas, tanto es así que han sido masivas las reclamaciones presentadas ante el Banco de España y las demandas judiciales que pedían que se declararan ilícitas. Las resoluciones dictadas por el Banco de España han sido poco eficientes, ya que las mismas no son vinculantes para las entidades bancarias y por ello pocas cumplen con su contenido. Por ello pueden parecer una pérdida de tiempo pero son adecuadas para aportarlas como prueba documental con la demanda judicial.

Para conocer sobre la licitud de cláusulas suelo, hubo que esperar a la intervención del Tribunal Supremo que declaró que son abusivas cuando no cumplen una serie de requisitos. Según la Ley de Consumidores y Usuarios (art. 87), se consideran abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.

La Sentencia 241/2013 del Tribunal Supremo de 9 de mayo estableció que las cláusulas suelo son LÍCITAS cuando:

• Su transparencia permita al consumidor identificar la cláusula como definidora del objeto principal del contrato y conocer el real reparto de riesgos de la variabilidad de los tipos.

• El consumidor esté perfectamente informado del comportamiento previsible del índice de referencia cuando menos a corto plazo, de tal forma que cuando el suelo estipulado lo haga previsible, esté informado de que lo estipulado es un préstamo a interés fijo mínimo, en el que las variaciones del tipo de referencia a la baja probablemente no repercutirán o lo harán de forma imperceptible en su beneficio.

Por ello, si las mismas no son transparentes y no se ha informado al consumidor sobre ellas, los tribunales declaran su nulidad y por tanto deben ser eliminadas de los contratos y no se podrán utilizar en contratos posteriores con terceros. Esta sentencia establece que su nulidad no tendrá efectos retroactivos, es decir, que no se producirá la restitución de los intereses pagados indebidamente pero, afortunadamente, el Tribunal Supremo ha determinado este mismo año que los consumidores si recibirán los intereses que hayan pagado indebidamente a partir del 9 de mayo de 2013 (fecha en la que se dictó la anterior sentencia).

¿Cómo saber si está incluida en mi contrato?

Si quieres saber si tienes una cláusula suelo, debes acudir a la escritura de préstamo hipotecario y buscar el término  “tipo de interés”, “límites a la variación del tipo de interés”, “interés mínimo fijado” etc.

¿Cuál es el procedimiento a seguir para que se declaren abusivas?

Lo primero que se debe hacer es dirigirse a la entidad de crédito, reclamarndo que la cláusula sea anulada y la devolución de los intereses abonados. En el caso de que el banco no atienda su petición podría acudir al Banco de España y presentar la reclamación, pero como hemos dicho anteriormente su resolución no será vinculante por lo que en la mayoría de los casos será necesario acudir a la vía judicial para instar su nulidad y reclamar la devolución de intereses abonados.

Si tiene alguna duda sobre el procedimiento que debe seguir, si quiere iniciar acciones legales o si ya iniciadas quiere asesoramiento sobre algún aspecto, no dude en ponerse en contacto con nosotros, en Abogados Portaley estudiaremos detalladamente su caso y buscaremos la mejor solución.
Autora: Cristina García Vega